Quali sono le novità sul calendario e l'entità degli sconti fiscali riguardanti il Superbonus? Aliquota massima solo per i condomini che l'anno scorso avevano approvato delibera e Cilas.
Aliquota al 110 per cento
Superbonus con aliquota ancora al 110% solo per i condomini che lo scorso anno avevano approvato la delibera dei lavori e presentato la Cilas. Eventuali variazioni al progetto iniziale non fanno perdere questo diritto. Aliquota «piena» anche per la ricostruzione degli immobili nei crateri sismici. Per tutti gli altri aliquota al 90%. Questo il punto della situazione dopo le ultime novità introdotte dal decreto «blocca cessioni» che ha salvato dal taglio dell'aliquota gli interventi per i quali sono state presentate varianti al progetto.
Scadenze e aliquote per gli edifici condominiali In base alla nuova scaletta aliquote e i termini sono i seguenti:
- 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023 in caso di approvazione della delibera che dà il via ai lavori entro il 24 novembre 2022 e Cilas presentata entro il 25 novembre ovvero delibera approvata entro il 18 novembre e Cilas presentata entro il 31 dicembre 2022;
- 90% per le spese sostenute nell'anno 2023;
- 70% per le spese sostenute nell'anno 2024;
- 65% per le spese sostenute nell'anno 2025. La stessa aliquota del 110% spetta per gli interventi di demolizione e ricostruzione per i quali al 31 dicembre 2022 era stata presentata la domanda per l'acquisizione del titolo abilitativo ai lavori.
Approvazione: quando è valida la delibera dei lavori?
In rifermento al diritto a mantenere l'aliquota al 110% le norme di legge sono molto specifiche: non è sufficiente, infatti, la data di presentazione della Cilas ma oltre a questo documento occorre la «delibera assembleare che ha approvato l'esecuzione dei lavori». Si deve trattare, quindi, non di una delibera con la quale l'assemblea ha genericamente indicato la volontà di usufruire del Superbonus, ma della delibera che ha approvato progetto, contratto di appalto, e ripartizione delle spese. Solo questa, infatti, è la delibera che obbliga tutti i condomini a procedere con i lavori, come chiarito da tempo dalla Cassazione. In materia di spese, ha sottolineato infatti la Corte con la sentenza 10235/2013, la delibera giuridicamente rilevante è solo «quella con la quale gli interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l'individuazione del piano di riparto dei corrispondenti oneri». Non ha invece alcuna incidenza «l'adozione di una delibera assembleare meramente preparatoria od interlocutoria».
Per questo, peraltro, è previsto l'obbligo per l'amministratore, o per il condomino rappresentare per i mini condomini, di autocertificare la data della libera dell'assemblea, al fine di evitare abusi. La falsa autocertificazione è un reato penale. Prevista una sanzione fino a 10 mila euro e la pena della reclusione da due a sei anni. Non è invece richiesto che i lavori siano già stati avviati per poter usufruire dell'aliquota più elevata.
Nessun rischio in caso di varianti
Anche per questo non mette a rischio il Superbonus al 110% l'approvazione di varianti al progetto depositato a suo tempo al Comune. A chiarirlo iI decreto «blocca cession» che ha espressamente precisato che la presentazione di una variante alla Cilas non rileva ai fini del rispetto dei termini previsti. Non rileva neppure la data della delibera assembleare di approvazione della variante in questione.
Le regole per gli edifici assimilati
Per gli edifici «assimilati» ai condomini, ossia gli edifici fino a quattro unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà, non è ovviamente richiesta la delibera assembleare di approvazione dei lavori. Di conseguenza in questo caso per poter usufruire del 110% anche per i lavori pagati nel 2023 la Cilas deve essere stata obbligatoriamente presentata entro il 25 novembre 2022.
Immobili danneggiati dai terremoti: nessun taglio
Infine sono sempre salvi dalla riduzione della detrazione al 90% gli immobili da ricostruire nelle aree colpite dai terremoti a partire dall'aprile 2009 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza, sia in caso di condomini che di edifici unifamiliari. Si deve trattare però, come precisato dall'Agenzia delle entrate con la risoluzione 8/2022, esclusivamente si interventi effettuati su edifici per i quali sia stato accertato il nesso causale tra danno dell'immobile ed evento sismico. Non è invece prevista alcuna proroga dell'aliquota più elevata per gli immobili che, pur trovandosi nei territori interessati dai terremoti, non hanno subito alcun danno a causa del sisma.
