Gli ultimi dati sull’inflazione fanno ben sperare. Già nel 2024, dicono molti analisti, la Bce potrebbe invertire la rotta sui tassi d’interesse dando il via al taglio del costo del denaro dopo dieci rialzi consecutivi. È presto per fissare la data di una possibile inversione. Se non altro i tassi dovrebbero fermarsi ai livelli attuali, dicono gli analisti. La probabilità di un rialzo nei prossimi mesi, è ridotta al minimo, a partire dalla prossima riunione del 14 dicembre a Francoforte. Come orientarsi nel frattempo per chi ha un mutuo a tasso fisso?
Vediamo quali sono le possibilità in campo.
COME FUNZIONA LA SURROGA DI UN MUTUO
La surroga (o portabilità del mutuo) permette di trasferire senza spese il proprio mutuo dalla banca che l’ha erogato in origine a una nuova che offre condizioni migliori. Regolamentata nel 2007 dalla cosiddetta legge Bersani (e successivamente dalla Finanziaria del 2008), la surroga consente di modificare la tipologia di tasso da variabile a fisso o viceversa, la durata del mutuo e lo spread, cioè il guadagno della banca, che può variare da un istituto all’altro. È possibile inoltre risparmiare sulle spese periodiche richieste dalla banca (come ad esempio le spese di gestione, le spese di incasso rata) e sulle spese accessorie, come l’istruttoria e la perizia sull’immobile, che passano alla nuova banca. Va ricordato, però, che l’importo del nuovo finanziamento deve essere al massimo uguale al debito residuo, cioè alla somma che resta da rimborsare, mentre per quanto riguarda l’ipoteca non ne viene concessa una nuova ma resta in essere l’ipoteca originaria, che viene semplicemente aggiornata attraverso l’indicazione della nuova banca.
COME RICHIEDERE LA SURROGA DEL MUTUO
Nel caso che, dopo le opportune verifiche, si decida di intraprendere la procedura di surroga, come prima cosa è necessario comunicare per iscritto alla banca che subentra (e per conoscenza anche alla vecchia banca) la richiesta di trasferimento affinché si possa dare inizio all’operazione. A tale proposito, è possibile reperire su Internet dei fac simile di richiesta già predisposti. Per legge, la banca che ha erogato il mutuo in origine è obbligata ad accettare il passaggio e deve concedere il nulla osta entro 30 giorni per non incorrere in penali e a sanzioni. Al contrario, la banca che subentra può anche rifiutare l’operazione.
COSA FARE PRIMA DI PROCEDERE CON UNA SURROGA
Per valutare quale sia il nuovo mutuo più rispondente alle proprie esigenze è bene confrontare le alternative offerte dalle diverse banche, recandosi direttamente agli sportelli oppure servendosi dei portali internet che offrono il servizio di comparazione, in modo da identificare quali siano le soluzioni più convenienti. I parametri da prendere in considerazione per il raffronto sono: -i tassi di interesse praticati; -l’entità delle rate; -le spese periodiche e quelle accessorie; -la durata del finanziamento; -l’ammontare del capitale da rimborsare. Altrettanto importante è prendere in considerazione quali benefici si vogliono ottenere con la surroga. Ad esempio, interessi più bassi, rate di importo minore, durata prolungata, ecc. Quando si intraprende la procedura, se possibile, si consiglia di chiedere l’assistenza di un esperto che sia in grado di valutare le proposte migliori e anche di effettuare gli opportuni calcoli per il confronto.
QUANTE VOLTE È POSSIBILE RICHIEDERE UNA SURROGA?
La legge non stabilisce alcun limite: a livello teorico un mutuatario potrebbe richiedere la portabilità un numero infinito di volte, cercando ad ogni passaggio di trovare le condizioni più favorevoli. Nella pratica le banche permettono di effettuare questa operazione una sola volta poiché, quando un cliente lascia una banca, l’istituto si accolla delle spese (i costi accessori legati alla pratica di mutuo), effettuando un vero e proprio “investimento”. Per questo motivo, quando ci si presenta in una nuova banca, quest’ultima effettua dei controlli sull’intero sistema bancario e sul sistema informativo creditizio per capire se ci si trova di fronte a un surrogatore “seriale”.
QUANTO COSTA LA SURROGA DEL MUTUO?
Dall’entrata in vigore del Decreto Bersani (legge n.40/2007), anche la surroga del mutuo è completamente gratuita: infatti, la banca erogante non può addebitare al cliente nessuna spesa per commissioni, istruttoria o accertamenti catastali, ed è inoltre obbligata ad agevolare il trasferimento del mutuo. Unico costo previsto è quello legato alla tassa di iscrizione nei registri immobiliari, pari a 35 euro. Altra cosa è la rinegoziazione del mutuo, ossia la possibilità di ridiscutere i termini del proprio mutuo con la banca che l’ha erogato originariamente.
COME FUNZIONA LA RINEGOZIAZIONE DEL MUTUO
Con la rinegoziazione del mutuo, invece, è possibile chiedere alla propria banca la modifica delle condizioni contrattuali accordate in precedenza. Generalmente, la rinegoziazione del mutuo viene richiesta per apportare modifiche al tasso d’interesse oppure alla durata del mutuo. È possibile anche modificare il parametro di indicizzazione del mutuo, passando ad esempio da un Euribor a 6 Mesi a un Euribor a 1 Mese, o in alternativa richiedere all’istituto di credito di ridurre lo spread. In questo modo è possibile ottenere un abbassamento immediato del valore della rata. La rinegoziazione è vantaggiosa anche in termini di costo: il cliente che si rivolge alla propria banca non dovrà sostenere alcuna spesa per la pratica e per il notaio, perché l’accordo viene stipulato direttamente tra banca e mutuario.
VANTAGGI DELLA RINEGOZIAZIONE DEL MUTUO
Lo scopo principale della rinegoziazione di un mutuo è di permettere di ottenere condizioni migliori e più adatte alle esigenze del mutuatario. I principali vantaggi possono essere sintetizzati nei seguenti punti: -modifiche al tasso di interesse o alla durata del mutuo; -abbassamento del valore della rata; -nessuna spesa da parte del mutuatario per le pratiche o notaio; -mantenimento dei benefici fiscali previsti con il contratto di mutuo originario.
QUANTE VOLTE PUÒ ESSERE RICHIESTA LA RINEGOZIAZIONE?
Secondo la legge 40/2007 la rinegoziazione del mutuo può essere richiesta un numero illimitato di volte per tutta la durata del mutuo.
QUANTO COSTA LA RINEGOZIAZIONE DI UN MUTUO?
La rinegoziazione di un mutuo non prevede costi per il richiedente, al contrario della surroga, in cui invece la procedura è gratuita per quanto riguarda i costi delle pratiche e per le spese accessorie, ma come anticipato il cliente dovrà accollarsi le spese relative alla tassa ipotecaria, pari ai 35 euro.
DIFFERENZE TRA SURROGA E RINEGOZIAZIONE DEL MUTUO
Semplificando al massimo, la differenza principale tra surroga e rinegoziazione del mutuo consiste nel fatto che la prima coinvolge istituti diversi, mentre nella seconda il procedimento avviene direttamente all’interno della stessa banca. Inoltre, con la surrogazione di un mutuo non è possibile richiedere liquidità aggiuntiva, ma l’importo del nuovo mutuo sarà esattamente pari al residuo del vecchio finanziamento.
COSA VUOL DIRE RIFINANZIARE UN MUTUO?
Quando si parla di rifinanziamento di un mutuo o sostituzione del mutuo si intende la situazione nella quale il cliente chiede alla propria banca o ad una nuova di rinegoziare i termini del contratto precedentemente stipulato, rivedendo alcune voci dello stesso, come ad esempio l’assicurazione, il tasso di interesse e l’importo.
IL PASSAGGIO DA FISSO A VARIABILE
La possibilità di trasformare il mutuo da tasso variabile a fisso prevista dalla legge di Bilancio 2023 può servire a garantire maggiore stabilità finanziaria nel lungo periodo. Quindi più tranquillità a una famiglia. Ma bisogna valutare attentamente il tempismo e i costi, visto che vi avvicina la prospettiva di un calo dei tassi.
La norma rilanciata dal Governo Meloni nella manovra dello scorso anno consente di rinegoziare il tasso del proprio mutuo con la banca, passando dal variabile al fisso, in presenza di particolari condizioni (finanziamento fino a 200.000 euro, Isee fino a 35.000 euro, nessun ritardo nel pagamento delle precedenti rate).
La procedura prevede che il nuovo tasso fisso sia selezionato tra il minore tra l’Irs a 10 anni e l’Irs pari alla durata residua del mutuo in corso, a cui si aggiunge lo spread concordato nel contratto di mutuo. Ad esempio, se il mutuo è a 30 anni e sono stati pagati due anni di rate, si guarderà all’Irs a 25 anni, ora al 2,86% optando per il minore tra questo e l’Irs a 10 anni. Attualmente l’Irs a 25 anni si attesta al 2,86% ed è inferiore all’Irs a 10 anni, pari al 2,96%. Con uno spread dell’1%, il mutuatario otterrebbe un tasso fisso al 3,86%.
Il nuovo tasso bloccherà la rata per l’intera durata del mutuo, offrendo un vantaggio a lungo termine. L’opportunità di trasformazione è particolarmente rilevante per i giovani che hanno sottoscritto un tasso variabile dopo giugno e si trovano ora a gestire un mutuo long to value a tasso variabile. Per questa categoria, che non può surrogare il mutuo, la finestra offerta dalla nuova norma è un’occasione importante.
Va sottolineato che il processo di trasformazione non è una surroga, ma una rinegoziazione con la propria banca. Il mutuatario può richiedere la trasformazione presentando l’Isee e verificando che il debito residuo sia sotto i 200.000 euro, senza la necessità di un intervento notarile.
