La manutenzione dei beni comuni grava sul proprietario se la data della delibera e l'esecuzione dei lavori sono anteriori all’assegnazione ...
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L’approfondimento di questa settimana è dedicato alle regole da applicare per l’imputazione delle spese condominiali nelle ipotesi di assegnazione della casa all’ex coniuge ovvero nelle ipotesi in cui si deve distinguere tra la posizione di chi è titolare della nuda proprietà dell’immobile che si trova in un condominio e la posizione di chi vanta un mero diritto reale di godimento sullo stesso.
Assegnazione della casa familiare
La Corte di Cassazione con la sentenza del 20 aprile 2017 n. 9998 ha stabilito che nel caso di separazione e assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario dei figli, le spese di manutenzione dei beni comuni gravano sul proprietario, se la data della delibera dell’assemblea ed esecuzione dei lavori sono anteriori all’assegnazione della casa familiare. Ciò perfino nell’ipotesi in cui la casa sia di proprietà esclusiva del coniuge non affidatario. Secondo la giurisprudenza più recente, le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni sono “obbligazioni propter rem” dovute in relazione al particolare rapporto con la cosa. Il dibattito in materia è pieno di molteplici aspetti che hanno anche riguardato la questione sull’esatta natura giuridica del diritto di assegnazione della casa familiare che secondo un condivisibile orientamento dovrebbe essere configurato come diritto personale di godimento previsto nell’esclusivo interesse dei figli e non nell’interesse del coniuge affidatario.
Diritto di abitazione
Un discorso diverso e più complesso va invece svolto nell’ipotesi in cui l’immobile sia oggetto di diritto reale di abitazione. A mente dell’art. 1021 del codice civile il diritto reale di abitazione ha per oggetto una casa e consiste nel diritto di abitarla per i bisogni del titolare e della sua famiglia. In caso di costituzione di un diritto reale di abitazione non è consentito al beneficiario di dare in locazione la casa, a differenza di quanto invece può fare l’usufruttuario. La Cassazione con la sentenza del 19 aprile 2017 n. 9920 ha stabilito che il titolare del diritto reale di abitazione è tenuto al pagamento delle sole spese di amministrazione e manutenzione ordinaria del condominio e non anche di quelle straordinarie. Il diritto di abitazione può essere costituito mediante testamento, usucapione o contratto. A mente dell’art. 540 c.c. al coniuge del defunto spettano il diritto di abitazione della casa adibita a residenza familiare e l’uso dei beni mobili che arredano la stessa.
Diritto di usufrutto
Si definisce usufrutto: il diritto reale di godimento su un bene e sui frutti che ne derivano, salvo l’obbligo di mantenere la sua destinazione economica. L’usufruttuario è tenuto al pagamento delle spese condominiali di amministrazione e manutenzione ordinaria, mentre non è tenuto a pagare le spese straordinarie che spettano al nudo proprietario. A mente dell’art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale. L’usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari che riguardano l’ordinaria amministrazione e il godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni il diritto di voto spetta ai proprietari. Il relativo avviso di convocazione dell’assemblea deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario.
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Il Gazzettino