VENEZIA - Cresce la domanda di abitazioni di lusso a Venezia, o di seconde case che possono essere destinate ad affittanze turistiche, calano le richieste di acquisto per la prima casa, crescono in modo quasi uniforme i prezzi, diminuiscono le compravendite in provincia, su base annua, ma se a livello nazionale si stima un -10%, a Venezia il 2023 si chiude a -5%.
I dati derivano da uno studio dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 della Fiaip, che riunisce gli agenti immobiliari che hanno confrontato i valori con quelli dell’Agenzia delle Entrate e con le proiezioni del notariato nazionale.
PRIMA CASA
Il rallentamento della vivacità riguarda soprattutto l’acquisto delle prime case. Tra le principali cause i tassi di interesse più elevati, la maggior difficoltà di accesso al credito, l’incertezza derivante dai conflitti mondiali, la necessità di restauri impegnativi nelle abitazioni esistenti per raggiungere una classe energetica soddisfacente. E se in provincia la richiesta è quella di una metratura tra gli 85 e i 115 metri quadrati, a Venezia le pretese sono ben diverse, anche in relazione al prezzo al metro, che parte a San Marco, per un immobile restaurato, può arrivare tra i 6000 e i 6600 euro al metro. In Corso del Popolo a Mestre, per un restaurato, Fiaip stima un valore tra i 1400 e i 1500 euro al metro. Da rilevare che invece, nell’acquisto della seconda casa, il cliente spesso non ha bisogno di ricorrere al mutuo, o lo fa solo per una quota molto residuale, segno che l’investimento del mattone viene comunque riconosciuto come un settore sicuro.
Interessante poi il prezzo di vendita, che è in costante crescita, soprattutto in provincia.
PREZZI FAI DA TE
«Diverso il caso del prezzo “fai da te” - spiega il presidente di Fiaip Veneto Marco Bettiol, che nei giorni scorsi ha presentato la ricerca - il prezzo lo fa il mercato, e deve tener conto delle condizioni in cui si trova l’immobile e delle potenzialità. Fissare un prezzo eccessivo rischia di essere controproducente: l’appartamento rimarrà lì per molto tempo. A Venezia sono cresciuti soprattutto i prezzi dei primi piani nelle zone centrali, sono in recupero i pianterreni, diminuiscono, in proporzione, quelli delle abitazioni dove non è possibile intervenire sulle fosse settiche che quindi non possono essere adibite ad affittanze turistiche, ma possono essere solo restaurati a uso personale o per affittanze lunghe».
E un restauro a Venezia, si sa, comporta costi, tempi e burocrazia mai certi, che spesso gli investitori soprattutto stranieri non sono disposti a sostenere. Ma le locazioni turistiche sono diventate un fenomeno molto diffuso anche in provincia, in Riviera del Brenta e in punti strategici come Noventa e Santa Maria di Sala. «L’investimento è più modesto - prosegue Bettiol - con 120 mila euro si acquista una casa con due camere, e va per la maggiore, in questo momento, l’affitto per esigenze lavorative. Dieci giorni, un mese. Con un prezzo per camera che comunque è intorno ai 70-80 euro al giorno».
L’Osservatorio ha analizzato, in collaborazione con le principali banche, anche i dati sull’accesso al credito: il fatto di trovare più difficoltà nell’accendere un mutuo, orienta soprattutto i giovani al mercato dell’affitto, soprattutto delle locazioni residenziali a canone concordato, delle quali però è diminuita l’offerta. Anche per l’incertezza dello sfratto in caso di morosità.
Il settore delle locazioni turistiche, invece, viaggia con un incremento +3,6% in linea con il dato nazionale, con un aumento del canone medio di locazione (incremento del 3%) per causa dell’aumento energetico. Fiaip stima che l’investitore ricavi una rendita tra il 6 e 9% rispetto all’investimento effettuato.
