Ci sono diversi casi in cui un Tribunale ha stabilito che l'affitto di un'attività commerciale deve essere ridotto in proporzione alle difficoltà incontrate dal conduttore a causa della pandemia. A Venezia, però, c'è una novità: un giudice è intervenuto per modificare un contratto che era già stato oggetto di riduzione con un accordo intervenuto lo scorso ottobre. Ma, soprattutto, questa volta viene ribaltata la prospettiva: finora si era parlato dell'impossibilità del conduttore di pagare regolarmente il canone. In questo caso, invece, il fatto che per mesi il locale dato in affitto non era in grado di produrre reddito ribalta la questione: le cause di forza maggiore hanno comunque reso, per così dire, inadempiente colui che affitta e di conseguenza, per il Tribunale di Venezia, l'affitto deve essere abbassato.
È successo così per un ristorante situato sull'isola della Giudecca, che aveva già avuto grossi problemi dopo l'Aqua Granda del 12 novembre 2019 e poi, come tutti, con la crisi dovuta al blocco della circolazione turistica causa pandemia.
MURO CONTRO MURO
Così, era stata chiesta una ulteriore riduzione del canone, ma questa volta era arrivato il no, seguito dall'escussione della garanzia bancaria.
Il ristorante, con l'avvocato Jacopo Molina del foro di Venezia, ha chiesto con procedura d'urgenza di inibire il pagamento della garanzia e poi una sostanziosa riduzione del canone.
In questo caso, il Tribunale ha disposto con ordinanza la riduzione del 75 per cento dei canoni per gennaio, marzo e aprile 2021 e modulando in ribasso anche febbraio e maggio. La decisione è particolarmente importante perché stabilisce che il principio per cui pacta sunt servanda va applicato solo se non muti la situazione di fatto e di diritto.
Diversamente, invece, l'alterazione del sinallagma si coglie sul piano della prestazione del locatore - scrivono i giudici- dal momento che, per effetto delle disposizioni restrittive, le modalità di godimento dell'immobile sono state alterate, essendo stata preclusa o gravemente limitata la possibilità per il conduttore di usufruire dello stesso per il periodo in cui sono rimaste in vigore le restrizioni alla possibilità di tener aperto con le modalità in vigore al momento della stipulazione del contratto di locazione. Ciò, invero, si traduce in un'impossibilità parziale e temporanea della prestazione da parte del locatore, che determina il diritto per il conduttore ad usufruire di una riduzione del canone.
