Tassi in rialzo per i mutui.
La norma
«Nell'ultimo Consiglio dei ministri di questo governo, abbiamo approvato una norma che salvaguarda i tassi di interesse agevolati sui mutui accesi dai giovani tra i 18 e i 35 anni per l'acquisto della prima casa; in questo modo, i mutui dei giovani continueranno a beneficiare dei tassi agevolati, nonostante l'aumento dei tassi di interesse dell'ultimo semestre», ha affermato il ministro delle Politiche giovanili Fabiana Dadone. «La norma vale per tutte le domande di accensione di mutui, finalizzati all'acquisto della prima casa, che saranno presentate fino al 31 dicembre di quest'anno».
Il fondo
Con il decreto Sostegni bis lo scorso maggio il governo aveva potenziato il Fondo di garanzia prima casa permettendo alle banche di proporre sul mercato mutui agevolati al 100%, cioè che finanziano interamente l'acquisto della casa senza bisogno di un anticipo, dedicati agli under 36. A causa dell'aumento dei tassi di interesse registrato nel 2022, però, la norma si è trasformata in un ostacolo. Dallo scorso aprile infatti le banche hanno iniziato gradualmente a ridurre, per poi sospendere del tutto, l'erogazione di mutui 100% agevolati a tasso fisso.
La garanzia
Il problema nasce dal fatto che per i giovani che accedono alla garanzia statale, secondo la norma che regola l'accesso al Fondo, il tasso effettivo globale (teg) proposto dalle banche non può essere superiore al tasso effettivo globale medio (tegm) stabilito su base trimestrale da Banca d'Italia. E oggi, a causa dell'aumento dei tassi di interesse, per gli istituti è impossibile stare sotto la soglia prevista per il fisso. La norma del governo dovrebbe consentire di superare questo problema.
I requisiti
Il Fondo garanzia per i mutui per la prima casa ha l'obiettivo di incentivare l’accesso al credito ai giovani che vogliono acquistare una prima casa. Possono fare richiesta coloro che non sono proprietari di altri immobili ad uso abitativo. L’immobile inoltre deve essere collocato in Italia e non deve far parte delle categorie catastali: A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici storici). Il mutuo inoltre non deve essere superiore a 250.000 euro. Possono avere accesso al finanziamento solo le giovani coppie in cui uno dei due non abbia superato i 35 anni, i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori e giovani di età inferiore a 36 anni con un Isee entro i 40.000.
Le agevolazioni
Per favorire l’autonomia abitativa dei giovani di età inferiore a 36 anni, il decreto Sostegni bis ha introdotto anche nuove agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette per l’acquisto della “prima casa”. Le agevolazioni si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022. In particolare la norma prevede i seguenti benefici: per le compravendite non soggette a Iva, esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore.
Fisso o variabile?
Ma in questa fase in cui le banche hanno avviato una forte stretta monetaria per frenare l'inflazione e i tassi sono destinati a salire ancora conviene fare un mutuo a tasso fisso o variabile? Dipende. Il fisso inizialmente costa di più ma consente di inchiodare il costo a un livello che poi non cambierà più. Con il variabile si risparmia all'inizio ma si rischia di pagare molto di più nei prossimi mesi se i tassi saliranno ancora.
La simulazione
Ipotizzando l'acquisto di un immobile da 300mila euro a Roma da parte di un quarantenne e chiedendo un prestito di 200mila euro da restituire in 20 anni il tasso migliore che si riesce a spuntare oggi è del 3,2% con una rata mensile di 1.129 euro (simulazione fatta sul portale mutuionline.it). Scegliendo un tasso variabile con le stesse condizioni si riesce ad avere un tasso nettamente più basso (1,65%) con una rata di 978 euro al mese. Un risparmio quindi non indifferente ma che potrebbe venire eroso dai prossimi rialzi dei tassi. Se invece si è scelto il fisso e i tassi poi dovessero scendere è sempre possibile con una surroga rinegoziare il mutuo e spuntare condizioni migliori.
