Mutui variabili più cari, rinegoziazione o surroga: ecco come limitare l'impatto dei tassi

Cosa fare per passare al tasso fisso o cambiare le condizioni sul tasso variabile

Lunedì 6 Marzo 2023 di Roberta Amoruso
Come ottenere condizioni migliori dalle banche sui mutui

Meglio rinegoziare o surrogare il mutuo di fronte alla nuova stangata in arrivo sui tassi? Rispetto a un anno fa la rata può essere arrivata a costare quasi 200 euro in più a seconda dell'importo e durata del finanziamento. E dopo marzo non sono esclusi nuovi ritocchi. Vediamo cosa conviene in caso di mutuo a tasso variabile soggetto ai rialzi dei tassi di interesse della Bce.

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BOTTA E RISPOSTA BCE-ABI

La Bce ha tirato dritto e ha annunciato un nuovo rialzo dei tassi di 50 punti base in arrivo il 16 marzo.

Una rotta obbligata per il numero uno della Bce Christine Lagarde, che ha però chiesto alle banche europee di fare la loro parte aiutando le famiglie a rinegoziare i mutui. Pronta è arrivata la risposta dell’Abi che sposta l’attenzione sulla flessibilità regolamentare necessaria da parte dell’Ue. «In Italia, più che in altri paesi europei, sono presenti strumenti per venire incontro alle necessità dei debitori in potenziali situazioni di difficoltà», ha spiegato il dg dell’Abi Giovanni Sabatini in merito all’appello della presidente della Bce Lagarde alle banche e emanare misure per mitigare l’impatto dei tassi sui mutui. «Nelle attuali contingenze - ha aggiunto Sabatini - sarebbe necessario reintrodurre flessibilità regolamentari per evitare effetti pro-ciclici, in particolare per quello che riguarda le vincolanti e eccessivamente rigide regole dell’Autorità Bancaria Europea».

Il dg dell’Abi ha poi ricordato i diversi strumenti a disposizione nel nostro Paese: «La cosiddetta portabilità dei mutui, cioè la possibilità di surroga del mutuo senza costi per il mutuatario che può quindi cambiare banca e tipologia di mutuo senza oneri aggiuntivi, il fondo di solidarietà prima casa (cosiddetto fondo Gasparrini) che permette di sospendere il pagamento della rata del mutuo fino a 18 mesi in caso di eventi quali perdita posto di lavoro, cassa integrazione. Infine la legge di Bilancio per il 2023 ha introdotto l’obbligatorietà per la banca di convertire il mutuo da variabile a fisso in caso di richiesta del proprio cliente». Infine - ha concluso - «le banche possono sospendere e rinegoziare/allungare i mutui sulla base di rapporti bilaterali entro gli stringenti limiti delle regole europee di vigilanza».

SURROGA O RINEGOZIAZIONI

A spiegare come oerientarsi è la guida di Mutuonline.it. Rinegoziazione e surroga del mutuo sono due concetti differenti. Con rinegoziazione si intende, infatti, la modifica delle condizioni accordate con la banca con cui si è stipulato il mutuo, mentre la surroga è il trasferimento del mutuo con un’altra banca. Attraverso l’utilizzo di questi due strumenti è possibile migliorare le condizioni del proprio mutuo. Vediamo la differenza tra i due casi e quando è possibile modificare le condizioni precedentemente stabilite con la banca nel momento della stipula del mutuo. Comprendere la differenza tra surroga e rinegoziazione è utile per scegliere la soluzione migliore e non confonderle tra loro.

LA RINEGOZIAZIONE DEL MUTUO

Con il termine rinegoziazione del mutuo si intende la modifica dell’accordo precedentemente stipulato con la banca al fine di cambiare alcune condizioni. Solitamente si sceglie di rinegoziare il mutuo poiché nel corso del tempo il cliente ritiene che alcuni aspetti come la durata, il tasso di interesse precedentemente stabilito oppure le esigenze economiche sono cambiate. Di solito si rinegozia il mutuo con l’obiettivo di migliorare le condizioni e, quindi, per avere dei vantaggi. Per esempio si può rinegoziare il mutuo per passare dal tasso fisso a tasso variabile o viceversa, oppure si può ridurre o aumentare la durata. Le motivazioni possono essere varie. In questo caso, chi ha un mutuo a tasso variabile può chiedere condizioni più convenienti rimanendo sul variale. Oppure può chiedere di allungare il perdiodo ri rimborso. Se invece ha difficoltà a sostenere tassi così volatili, può chiedere di passare dal tasso variabile a quello fisso. E sarà utile, in questo caso, anche informarsi preventivamente presso altre banche prima di sottoscrivere le nuove condizioni in modo da ottenere condizioni effettivamente concorrenziali.

COME SI RICHIEDE LA RINEGOZIAZIONE

Solitamente la rinegoziazione del mutuo avviene tra colui che lo ha sottoscritto e la banca che ha erogato il finanziamento. Poiché si stanno modificando le condizioni del contratto, ma non si sta stipulando un nuovo accordo, non è necessario che questo avvenga davanti alla presenza del notaio, ma è sufficiente un consenso tra le parti. Per cui, l’accordo tra le parti è sufficiente per modificare il contratto di mutuo stesso: nessuna delle due parti, quindi, può autonomamente decidere di cambiare le condizioni precedentemente disposte. Solitamente si richiede la rinegoziazione del mutuo per avere dei vantaggi economici. La rinegoziazione in sé non comporta ulteriori spese, come per esempio quelle notarili, e neppure dei costi amministrativi o delle commissioni bancarie. Con la rinegoziazione non si estingue il mutuo precedentemente stipulato né tantomeno si annullano le garanzie precedentemente fornita dalla banca. È in sintesi un modo per modificare le condizioni nel corso del tempo per adeguarle alle nuove esigenze del cliente.

QUANDO CONVIENE

Si può dunque  rinegoziare il mutuo con il proprio istituto di credito, passando dal tasso variabile a quello fisso, e mantenendo invariato lo spread. Una soluzione che non sempre, però, risulta conveniente. Gli elementi da valutare sono diversi, come il tasso di riferimento a cui è agganciato il mutuo o ancora la durata residua. Il tasso a cui è agganciato il proprio mutuo è determinante nella scelta della rinegoziazione per passare da variabile a fisso. La norma salva mutui rispolverata dal governo Meloni prevede che il tasso fisso del nuovo finanziamento venga individuato tra il più basso tra l'IRS a 10 anni e l'IRS della durata residua del mutuo, maggiorato dello spread che rimane invariato.

L'ESEMPIO

Per fare un esempio pratico, secondo la piattaforma Mutuionline.it, chi ha un mutuo che scade tra 20 anni potrà rinegoziare il propio finanziamento, scegliendo la formula del fisso al tasso dell'IRS a 20 anni, oggi al 2,66%, che è più basso rispetto all'Interest rate swap a 10 anni (oggi al 2,83%). Per valutarne la convenienza, però, questo tasso dovrà essere confrontato con quello a cui è agganciato il proprio mutuo a tasso variabile, ovvero l'Euribor, che varia in base alla scadenza. Quello a un mese, per esempio, quota oggi al 2,07%, il 3 mesi al 2,45%, il 6 mesi al 2,92% e quello a 1 anno al 3,35 per cento. Se si confrontano i tassi oggi, senza tener conto delle stime future, dunque, avrebbe convenienza a rinegoziare il proprio mutuo solo chi è agganciato all'Euribor a 6 mesi e a 1 anno, alleggerendo così nell'immediato il proprio bilancio familiare. E il quadro non cambia di molto se si guarda alle attese sulla Bce. È vero che i tassi aumenteranno ancora, ma a giugno 2023 dovrebbero raggiungere il picco, per poi tornare a scendere gradualmente. E a quel punto tornerebbe a ridimensionarsi anche la rata dei mutui variabili.

LA VARIABILE DURATA

Oltre al tasso, un altro elemento da prendere in considerazione nel valutare la convenienza a rinegoziare il muto è la durata residua. La maggior parte dei "finanziamenti" (se non la quasi totalità) sono stipulati con un ammortamento alla francese, con il grosso degli interessi che viene pagato (assieme a una quota capitale) nella prima parte di vita del mutuo. Chi ha superato metà della durata del finanziamento, per esempio, si ritrova ad aver pagato già il 70% circa degli interessi e di conseguenza avverte meno il peso sulla rata dell'aumento del tasso di riferimento. In questo caso, dunque, non avrebbe alcuna convenienza a rinegoziare il mutuo per passare al fisso. A maggior ragione se l'ipotesi che i tassi raggiungeranno un picco a giugno 2023 si rivelerà esatta.

SURROGA DEL MUTUO

Con il termine surroga del mutuo si fa riferimento ad una forma diversa rispetto alla rinegoziazione, che riguarda sempre il mutuo. Nel 2007 con la legge Bersani è stato possibile fornire delle linee guida alla surroga del mutuo, al fine di trasferirlo dalla banca con cui è stato stipulato inizialmente ad un’altra banca che attualmente offre delle migliori condizioni. Ma cosa è possibile modificare attraverso la surroga? La surroga di un mutuo permette di cambiare la durata, la tipologia di tasso. La surroga del mutuo è gratuita, le banche non possono applicare delle commissioni. Solitamente bisogna rivolgersi a un consulente finanziario per comprendere le condizioni e approfittare al meglio dei vantaggi. L’importo di un mutuo ipotecario precedentemente stabilito con la banca deve essere lo stesso.

COME RICHIEDERE LA SURROGA

In primis bisogna richiedere dei preventivi alle banche di proprio interesse, per comprendere le condizioni e capire in cosa consiste il trasferimento di un mutuo ad un’altra banca. Una volta scelta la banca che offre le condizioni più convenienti, bisogna richiedere il trasferimento del mutuo alla banca con cui si è stipulato il mutuo originario. Il tutto deve avvenire con un preavviso di almeno 30 giorni. La banca con cui originariamente è stato stipulato il mutuo deve obbligatoriamente, secondo i termini previsti dalla normativa bancaria, concedere il trasferimento. Nel caso in cui la banca non volesse concedere la surroga il cliente puoi chiedere un risarcimento. Mentre la banca con cui inizialmente è stato stipulato il mutuo è obbligata e far sì che cliente possa trasferire il mutuo in un’altra banca per non incorrere in sanzioni, la banca scelta dal cliente potrebbe invece rifiutarsi di accogliere la richiesta e non attivare la procedura. Nel momento in cui la banca originaria concede il trasferimento bisogna necessariamente sottoscrivere un contratto con la banca scelta.

I documenti che solitamente devono essere presentati sono: documento d’identità, codice fiscale, stato di famiglia, documentazione che attesti la condizione reddituale del futuro cliente. Solitamente si richiede la surroga del mutuo per ottenere delle condizioni migliori, che possono riguardare i tassi d’interesse, ai fini di approfittare di una spread più basso per esempio. Attualmente i tassi d’interesse sono bassi e i trasferimenti sono sempre maggiori al fine di ottenere delle proposte più convenienti. Allo stesso tempo le banche con cui si è sottoscritto il contratto del mutuo tendono a rinegoziare le condizioni contrattuali proprio per evitare perdere un cliente attraverso la surroga. Come precedentemente detto, infatti, ci sono delle differenze tra surroga e rinegoziazione del mutuo. La surroga è la sottoscrizione di un contratto con nuova banca, mentre la rinegoziazione consiste nella modifica dei termini precedentemente stabiliti con la banca con cui si è deciso originariamente di sottoscrivere il mutuo, al fine di trarre delle condizioni più vantaggiose. Ricordiamo che la surroga e la negoziazione, inoltre, sono completamente gratuite e il cliente non è obbligato al pagamento di commissioni extra.

Ultimo aggiornamento: 7 Marzo, 00:05 © RIPRODUZIONE RISERVATA