Mutui, dal variabile al fisso per blindare la rata: via libera al passaggio. Ecco come fare

Ripristinata in manovra la norma del 2012 che permette per i contratti di mutuo ipotecario di tornare dal tasso variabile al fisso

Lunedì 19 Dicembre 2022 di Roberta Amoruso
Mutui, dal variabile al fisso per blindare la rata: via libera al passaggio. Ecco come fare

Rate al sicuro anche con i tassi in salita: è scattato il via libera alla rinegoziazione dei finanziamenti sull’acquisto della casa passando dal tasso variabile al fisso.

Il governo ha infatti aperto un’importante finestra per chi si trova rate in salita per via della stretta sui tassi di interesse della Bce.

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Mutui, come passare dal variabile al fisso

Nel maxi-emendamento del governo alla manovra «è stata ripristinata la vecchia norma del 2012 che permette per i contratti di mutuo ipotecario di tornare dal tasso variabile al fisso», ha detto il ministro dell’economia Giancarlo Giorgetti intervenendo in commissione Bilancio alla Camera sulla manovra, sottolineando la particolare importanza di questa misura in questi giorni: «oltre ad avere un impatto per la finanza pubblica riguarda tanti mutui a tasso variabile per le famiglie». E in effetti sembra ampia la platea delle famiglie che hanno la possibilità di mettere un tetto alla rata del mutuo in vista di nuovi rialzi da parte della Bce. Una stretta, attenzione, che comunque la Bce non dovrebbe rendere molto più aspra considerati i primi segnali positivi di contenimento dell’inflazione.

IL CAMBIO

Dunque è alla Legge del 2012 che dobbiamo fare riferimento per capire come funzionerà la nuova finestra. Saranno le famiglie che hanno mutui fino a 200 mila euro per l’acquisto della prima casa e un Isee inferiore a 35 mila euro, a quanto pare, a ottenere quindi un cambio del tasso da variabile a fisso. E gli istituti di credito saranno costretti ad accettare la rinegoziazione. La legge stabilisce anche come dovrà essere calcolato il nuovo tasso. Si prenderà l’Irs a 10 anni e quello pari alla durata residuo del mutuo. Quello minore tra i due sarà la base di partenza alla quale si aggiungerà lo spread previsto nel contratto con la banca per il vecchio mutuo variabile. Dunque, le banche non avranno mano libera per fissare i nuovi tassi fissi, ma dovranno tenere conto di una sorta di tetto. A dare l’idea di quanto sia importante questa norma è l’ultima fotografia scattata dalla Fabi sui mutui in essere. «Se i tassi medi si sono attestati, nel mese di ottobre, attorno a quota 3,2%, quando il costo del denaro era al 2%, sul mercato - segnala il sindacato dei bancari - alcuni intermediari propongono, già oggi, mutui con interessi superiori al 5%». Ma è bene guardare anche alle prospettive che vanno oltre il 2023. «Le famiglie italiane non devono rinunciare al sogno della vita, l’acquisto della casa, perché quando i tassi d’interesse caleranno e diventeranno più favorevoli, sarà possibile estinguere il vecchio mutuo con uno nuovo più vantaggioso», rassicura il segretario generale della Fabi, Lando Maria Sileoni. Ecco, perché «per i giovani che vogliono acquistare casa - aggiunge - è indispensabile che il governo rafforzi economicamente il Fondo statale di garanzia».

GLI EFFETTI

Dopo l’ultimo aumento dei tassi da parte della Bce, secondo le simulazioni di Facile.it, la mossa potrebbe tradursi nei prossimi mesi in un aumento delle rate dei mutui variabili, con rincari di quasi 35 euro al mese per un finanziamento medio. Sono stati considerati nel calcolo finanziamenti da 126.000 euro in 25 anni, a fronte di un LTV (Loan To Value, ovvero il rapporto tra l’importo del finanziamento concesso o richiesto e il valore del bene) par al 70% (Tan iniziale 0,67% (Euribor3m+1,25%). Con un avvertenza: la stima sull’impatto dell’aumento delle rate non tiene in considerazione l’ammortamento della quota capitale, elemento che potrebbe variare in base alle caratteristiche del mutuo. L’aggravio complessivo sarebbe invece di circa 180 euro rispetto a inizio anno (+39%).

IL CALCOLO

Dunque l’analisi Facile.it ha preso in esame un finanziamento a tasso variabile da 126.000 euro in 25 anni sottoscritto a gennaio 2022, analizzando come è cresciuta la rata da inizio anno ad oggi e come potrebbe ulteriormente salire alla luce del nuovo aumento del costo del denaro annunciato dalla Bce Il tasso (Tan) di partenza sottoscritto a gennaio e usato nell’analisi è pari a 0,67%, corrispondente ad una rata mensile di 456 euro. Se nella prima parte del 2022 le rate sono cresciute solo di poco (+13 euro da gennaio a giugno), a partire da luglio gli indici dei mutui variabili hanno iniziato a salire in modo consistente e, a dicembre, la rata è arrivata a circa 602 euro, vale a dire quasi 150 euro in più rispetto a quella iniziale. Se l’Euribor dovesse crescere in maniera analoga all’ultimo aumento dei tassi della Bce (+0,50%), la rata mensile del mutuatario arriverebbe, nei prossimi mesi, a circa 636 euro, vale a dira quasi 35 euro in più rispetto ad oggi e 180 in più rispetto a inizio anno (+39%). «L’Euribor, l’indice di riferimento per i mutui a tasso variabile, tende a cambiare sulla base delle aspettative dei tassi BCE, ma non è detto che lo faccia in misura uguale; per capire quindi come varieranno nel concreto le rate dei mutuatari, bisognerà aspettare di vedere come l’indice si muoverà rispetto alle decisioni della Banca Centrale», spiega Ivano Cresto, Managing Director prodotti di finanziamento di Facile.it. «In ogni caso l’impatto dell’aumento sarà differente per ciascun mutuatario in base ad alcuni fattori, tra cui l’importo residuo del finanziamento e il numero di rate mancanti; il consiglio per chi ha un mutuo variabile è di stabilire la soglia massima oltre la quale la rata potrebbe diventare insostenibile e rivolgersi al proprio istituto di credito o ad un consulente per individuare la soluzione migliore in base alle proprie caratteristiche».

Ultimo aggiornamento: 20:49 © RIPRODUZIONE RISERVATA