Con la scusa che eravamo il Paese più “immobile” d’Europa, negli ultimi anni molti hanno provato a distrarre l’attenzione dei risparmiatori italiani dal mattone.
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Ma come accade ai grandi amori, anche quando vengono meno le pulsioni dell’innamoramento, ecco riemergere nuove occasioni per rinnovare la passione. Magari allargando la prospettiva, oltre alle proprie quattro mura domestiche, verso formule di investimento immobiliare più adeguate ai tempi: i fondi immobiliari.
Durante l’epidemia sembrava inevitabile un raffreddamento ulteriore nei confronti dell’investimento nella casa, ma i dati sono più testardi delle opinioni. Secondo l’ultimo rapporto di “Scenari Immobiliari” in collaborazione con lo Studio Casadei, in Italia al 31 dicembre 2020 – in piena pandemia - il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai 535 fondi attivi ha superato 100 miliardi di euro (+9,5%) con previsioni per il 2021 di un ulteriore incremento di circa il 5%. Si tratta di un patrimonio immobiliare che al 31 dicembre 2020 è costituito da circa 10mila immobili con una superficie complessiva di 38,7 milioni di metri quadrati. Una tendenza consolidata in Europa, dove sono operativi circa 1.800 fondi immobiliari con un patrimonio netto di circa 760 miliardi (+3,8%) e una stima oltre la soglia di 800 miliardi quest’anno. A dominare la classifica dei Paesi europei è la Germania, seguita dalla Francia. L’Italia ha conquistato la terza posizione, superando la Gran Bretagna.
I gestori europei hanno diversificato molto gli investimenti e il risultato è stato un rendimento medio del 3,75%, decisamente premiante rispetto alle alternative finanziarie (Borse escluse).
A livello globale la crescita dei fondi immobiliari è meno spumeggiante, solo perché è da più tempo affermata. Il patrimonio immobiliare complessivo di fondi e Reits (i fondi immobiliari quotati) ha raggiunto nel mondo 3.250 miliardi di euro a fine 2020, registrando un aumento del 2,2% rispetto all’anno precedente. I gestori hanno effettuato scelte conservative ma si sono affermati nuovi mercati di nicchia come il residenziale gestito, il settore uffici e la logistica, vero comparto vincente nel 2020. Le prospettive per il 2021 sono di una forte crescita a livello mondiale.
Va detto che l’investimento nei fondi immobiliari rappresenta una valida alternativa – e integrazione – alla più tradizionale compravendita di singoli immobili. Se è vero che circa l’80% degli italiani è proprietario della casa in cui abita, è altrettanto vero che all’estero gli immobili sono visti come diversificazione dell’investimento. Oltre al residenziale gestito, agli uffici e alla logistica, grande attenzione dei fondi immobiliari è rivolta a healthcare, living in senso allargato, sostenibilità, infrastrutture e riqualificazioni urbane. Nei mesi della pandemia, l’investimento immobiliare a destinazione turistica ha frenato. Ma tutto lascia supporre che anche questo filone si possa riprendere almeno per le location più interessanti. Lungo queste direttrici si svilupperà dunque l’industria del real estate. Con un rimbalzo non modesto dell’investimento immobiliare a uso proprio (come spiega Mario Breglia nell’intervista di copertina).
Leggi l'intervista a Breglia ---> Mercato immobiliare: «Dopo il Covid caccia a prime case più grandi e più verdi»
Generalmente, chi investe nel settore immobiliare – fuori dagli orizzonti dei fondi - guarda ai rendimenti da locazione, attualmente intorno al 5% annuo lordo, e soprattutto alla rivalutazione del capitale. E’ vero che dalla crisi dei subprime il mercato immobiliare ha subito un brusca frenata in termini di valorizzazione e di compravendite; ma sul lungo periodo è destinato a riproporre valori patrimoniali in crescita. Secondo un recente report di Tecnocasa, il 74,7% degli italiani ha affittato un immobile per scelta abitativa, il 2,7% per motivi di studio e il 22,6% per motivi di lavoro. Se invece lo sguardo è rivolto verso le mete turistiche, l’occhio deve cadere sui trasporti, un aspetto importante che deve essere preso in considerazione. La qualità della vita migliora con i trasporti a portata di mano. Infine, oggi c’è chi guarda anche ai servizi come negozi, supermercati, scuole presenti all’interno dei quartieri. Sono tutti fattori che consentono di valutare l’acquisto per investimento nell’immediato.
