Il mattone è tornato. Con buona pace di chi lo dava per spacciato nel portafoglio degli investimenti personali. Mario Breglia è da anni il più autorevole osservatore del mercato, con le analisi del suo “Scenari Immobiliari” e più di recente come presidente di Sidief, la società controllata da Banca d’Italia, tra le primarie società immobiliari italiane.
Breglia, l’investimento immobiliare è il primo obiettivo degli italiani, come è stato per tanto tempo nel passato, o è diventato uno dei tanti asset per chi vuole investire?
«È un asset della vita. Non ha solo una valenza economico-finanziaria. Dopo il Covid sta tornando prepotentemente come opportunità di investimento diretto.
La tendenza dell’Europa la ritroviamo anche in Italia?
«Vale il confronto che abbiamo già fatto. Quando l’Europa corre, l’Italia cammina. Ma qualche segnale forte viene da Milano, Roma, Venezia. Genova si sta riprendendo rapidamente dopo lo choc del Ponte Morandi. Le compravendite sono aumentate molto anche in Italia, i prezzi non ovunque. Crescono per le nuove costruzioni, perché sicuramente sta cambiando il modo di immaginare gli immobili residenziali e da ufficio».
Roma in particolare come va?
«Le quotazioni medie risultano sostanzialmente invariate rispetto al primo semestre 2020, con tempi medi di vendita stazionari. La pandemia ha ovviamente inciso in negativo sulla domanda per investimento, ma già in questa prima parte del 2021 si registra un ritorno anche della domanda di chi acquista per puro scopo reddituale. Il primo trimestre di quest’anno ha segnato un balzo in avanti degli scambi vicino al 30% con oltre 8.600 abitazioni compravendute, una crescita che non si registrava nella Capitale da prima del 2008. In seguito all’emergenza sanitaria gli immobili più gettonati sono quelli con spazi esterni come terrazzi e giardini, in crescita è anche l’interesse per gli immobili da ristrutturare e con metrature comprese tra 80 e 130 metri quadri. Il mercato sarà caratterizzato da una domanda dettata dalla sostituzione o dall’acquisto della prima casa».
Effetto Covid. Con lo smart working c’è chi avrebbe giurato su una necessità di spazi per uffici in sensibile calo. E’ davvero così?
«Sì e no. Vero è che sta cambiando la percezione degli spazi anche in relazione all’organizzazione del lavoro. Prima del 2019 sembrava che l’obiettivo delle grandi organizzazioni fosse di riempire al massimo i luoghi di lavoro. Oggi, dopo l’esperienza del Covid, prevale la logica dello spazio e del servizio. Il luogo di lavoro pretende meno concentrazione di risorse umane, più servizi comuni, una qualità complessiva diversa, più alta. Il benessere è l’obiettivo comune condiviso. Una nostra recente ricerca ha evidenziato che nella provincia di Milano c’è una domanda non soddisfatta di 600mila metri quadrati di spazi da ufficio».
Altro che eccedenze! Le nuove esigenze di spazi si ritrovano anche nel mercato immobiliare residenziale?
«Sì. Abbiamo vissuto troppo tempo in casa per non aver maturato l’esigenza di spazi nuovi, più ampi. La domanda abitativa sta cambiando velocemente. Si cerca una casa migliore rispetto a quella che si possiede. Più grande, non solo come metratura media della superficie da abitare, ma si cercano spazi esterni, si vuole il verde, si cercano giardini condominiali, balconi, terrazzi. Oppure si privilegiano i luoghi diversi dalle grandi città: ecco la tendenza a trasformare la seconda casa in prima casa, se si ha la fortuna di averla in un luogo ameno, in un borgo, in una località turistica».
Case più grandi, più spaziose, più attrezzate anche tecnologicamente.
«Anche per questo il mercato del nuovo è in grande spolvero. Le nuove costruzioni, realizzate secondo queste nuove esigenze, si vendono a prezzi sensibilmente in crescita. La ristrutturazione non è sempre facile e comunque onerosa, anche se fiscalmente sostenuta da molte iniziative governative».
La casa come investimento personale, come prima abitazione, sta tornando protagonista. Ma se dovessimo parlare dell’investimento immobiliare? La casa produrrà reddito?
«Negli ultimi anni si era affermato il modello della locazione breve, come opportunità di rendimento. La ridotta mobilità degli studenti universitari e in generale la tendenza a ridurre i viaggi anche turistici ha portato a un freno per questo tipo di investimento. Ma a due anni è immaginabile che il modello tornerà efficace, per orientare acquisti e investimenti su immobili da reddito».
E il panorama del patrimonio immobiliare pubblico che cosa ci fa intravedere?
«Il pubblico non fa nulla, purtroppo. Ci sono due grandi carenze nel mercato immobiliare italiano. La prima riguarda l’assenza di un mercato professionale delle case in affitto. Si vive di passa parola, ma non di gestioni professionali. La seconda grande carenza riguarda proprio l’immobiliare pubblico: non si costruiscono più case popolari. Almeno dal 1990 non ci sono nuovi immobili residenziali pubblici, favorendo quell’opaco mercato delle assegnazioni che spesso è inquinato da forme di illegalità. Soprattutto dove ce ne sarebbe più bisogno, nelle grandi città, a cominciare proprio da Roma».
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