Guida alla realizzazione
delle tabelle millesimali

Lunedì 16 Maggio 2016 di Giuseppe Spoto
Guida alla realizzazione delle tabelle millesimali
Unità di misura della proprietà individuale, indispensabili per ripartire le spese 


L’approfondimento di questa settimana è dedicato alla formazione delle tabelle millesimali. I millesimi rappresentano l’unità di misura della proprietà individuale rispetto all’edificio. Di solito, la predisposizione delle tabelle millesimali è realizzata dal costruttore ed inserita nel regolamento contrattuale, ma può essere realizzata anche successivamente.
 
La formazione

Per quanto riguarda la realizzazione delle tabelle millesimali occorre considerare non solo la superficie dell’unità immobiliare, ma anche altri parametri: la cubatura; il livello di piano; la destinazione d’uso; gli ambienti e le pertinenze; l’esposizione dell’unità immobiliare; il prospetto; il numero di luci e vedute, la presenza o meno dell’ascensore. Ad ognuno di tali elementi corrisponde un coefficiente uguale, inferiore o superiore a uno. Più alto è il valore dell’unità immobiliare e maggiore sarà il coefficiente attribuito.
 
Destinazione d’uso

Quando in un condominio, vi sono immobili destinati ad attività commerciali, si deve attribuire a tali destinazioni valori più alti o più bassi a seconda delle zone in cui ricade il fabbricato. Nelle zone centrali, i negozi e gli studi professionali hanno un valore più alto delle abitazioni e si possono assegnare a questi ultimi valori elevati. Nelle aree periferiche, laddove i negozi e gli studi professionali hanno un valore inferiore a quello delle abitazioni, il valore del coefficiente può scendere anche al di sotto dell’unità.
 
Modifiche dei millesimi

In base all’art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice (cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio), nei seguenti casi:
 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
 
Azione di revisione

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore, che è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
 
Mancanza delle tabelle

La sez. II della corte di Cassazione ha stabilito nella sentenza del 27 gennaio 2016, n. 1548 che in mancanza di tabelle millesimali, spetta al giudice stabilire i criteri di ripartizione delle spese condominiali. In tale ipotesi il giudice dovrà determinare i valori di piano o porzioni di piano espressi in millesimi. Anche in assenza di tabelle millesimali nessun condomino può esimersi dal pagamento delle spese dovute, perché altrimenti verrebbero meno le condizioni di corretta continuità gestionale del condominio.
 
Ultimo aggiornamento: 09:45 © RIPRODUZIONE RISERVATA

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